摘要：承租人在未经得出租人同意的情况下，转租该门店，且签订的转租期限比原来租赁期限要长，那么，该一门店二出租的合同，效力如何呢？各方又能如何行使自己的合同权利呢？下面，本网编辑以案例的行为为您介绍法律的相关规定。
【案情】
胡某在莲花县城有相邻两个门店。2004年9月，胡某将其中一个门店的房地产权转让给贺某，并已办理过户登记，贺某取得了该门店的房屋所有权证。胡某出让后以扩大经营规模为由，要求租赁该转让门店，于是，贺某与胡某于2005年6月签订协议，由贺某将该门店反租给胡某使用。协议约定，租期3年，自2005年7月1日至2008年6月30日，年租金1.2万元，租赁期内，任何一方因特殊情况必须解除本合同，应当提前一个月通知对方，并征得对方同意。2005年7月1日，胡某未征得贺某同意，将该承租门店转租给郭某，并签订了合同，约定租赁时间自2005年7月1日至2006年6月30日，年租金1.2万元，租赁期满，郭某如愿意继续承租，可参照邻近门面适当增加租金。合同签订当日，胡某收取了郭某所交1年的租金1.2万元和4800元并分别出具了房租收条。贺某认为胡某未经其同意将该门店转租给郭某，从中牟利，为此，贺某于2006年6月30日与郭某签订了门店租赁合同，约定，租赁时间自2006年7月1日至2008年6月30日，年租金1.6万元。胡某认为，贺某在租赁期内未经她同意，也未通知她解除合同，又将门店租给郭某属违约，于是，她找到贺某交涉并发生了纠纷，贺某口头答应到2008年6月底后再租给胡某2年。2008年6月18日，贺某与郭某及郭某的合伙人彭某续签了该门店租赁合同，约定租赁期3年。胡某得知贺某将门店继续租给了郭某、彭某后，将一些旧木橱堵塞贺某门店，致使承租人无法经营，贺某为此向法院起诉，要求排除妨碍，制止胡某的侵权行为。胡某对此提出反诉，要求法院依法确认贺某将租给胡某的门店又擅自租给郭某属于违约，贺某与郭某、彭某的租赁合同无效，判令贺某与胡某签订的租赁合同尚有2年租赁期应继续履行。
【分歧】
本案在审理中，对于贺某与郭某及贺某与郭某、彭某签订的租赁合同是否有效出现了两种不同的意见。
第一种意见认为，贺某与郭某及贺某与郭某、彭某签订的租赁合同均无效。理由是，贺某与胡某订立的合同中约定了租赁期内，任何一方因特殊情况必须解除本合同，应当提前一个月通知对方，并征得对方同意。这一约定是贺某与胡某一致的意思表示自主设定的，双方应当遵守，而贺某未征得胡某同意，也未通知胡某要解除合同就将该门店又租给郭某，属于违约，也不符合法律关于解除合同应通知对方的规定。当胡某找贺某不应租给郭某时，贺某答应了2008年6月后再租给胡某2年，但在2008年6月，贺某违反自己的承诺与郭某、彭某续订3年的租赁合同，且胡某转租给郭某的期限只1年，在这期间，贺某未提出解除合同。
第二种意见认为，胡某承租贺某门店后并未直接租用，而是在未经贺某同意的情况下将该门店转租给郭某，且在转租合同中存有在租赁期满后可能继续转租的意思表示，胡某违反了合同法规定，贺某有权解除合同，并以实际行动解除了与胡某的租赁合同。因此，贺某与郭某及贺某与郭某、彭某签订的门店租赁合同均合法有效。
【管析】
笔者同意第二种意见。
一、胡某将承租门店擅自转租，贺某有权解除合同。
根据合同法第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案胡某与贺某签订门店租赁合同后未经贺某同意，擅自将该门店转租给郭某，贺某可依据合同法规定解除与胡某的租赁合同。
贺某在胡某与郭某的转租期限内没有行使解除权，而是在转租期满时以与郭某直接签订租赁合同的实际行动来解除其与胡某的合同。对贺某此时的解除行为是否合法，或者说，贺某此时是否有解除权?有观点认为，胡某转租期满，贺某就无解除权了。笔者认为，虽然胡某转租给他人的期限已满，但在胡某与郭某的转租合同中约定了“租赁期满，郭某如愿意继续承租，可参照邻近门面适当增加租金”，可见，胡某具有在转租期满后增加租金继续转租给郭某的意思，且胡某原先有转租的事实，据此，在胡某转期满时，贺某有权依法行使解除权，以维护自己的利益。
有观点认为，贺某解除合同，未依法通知胡某，不发生解除的效力。笔者认为，我国合同法是规定了当事人一方行使解除权解除合同，应当通知对方当事人。但该法同时规定，自通知到达对方时合同解除，若对方对解除合同异议，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。这说明法律规定行使解除权要通知对方的目的，一是让对方知道合同已经解除了，不能再按合同履行;二是保障对方依法行使对解除合同效力的异议权。本案贺某行使解除权时虽未依法通知胡某，但在贺某与郭某签订租赁合同时，胡某即找到贺某和郭某交涉，并与贺某发生了纠纷，说明在纠纷时贺某已告知胡某要解除合同，且此时胡某也知道贺某解除了与自己的租赁合同。当时胡某如果对贺某解除合同有异议，可依法请求法院确认解除合同的效力，然而，胡某没有行使这一权利。因此，贺某与胡某的租赁合同自胡某知道贺某行使解除权时发生解除效力，贺某解除与胡某合同行为并未违法和违约，贺某与郭某签订的门店租赁合同合法有效。
二、贺某口头答应二年后再租给胡某的行为不属于合同订立的要约或承诺。
根据法律规定，当事人订立合同要采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示即要约的内容必须具体确定。所谓具体，是指要约的内容必须是合同成立所必需的条款(合同的主要条款)。所谓确定，是指要约的内容必须明确，不能含糊不清。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺的内容必须与要约的内容相一致。
本案贺某在胡某多次找其交涉以致发生纠纷的情况下，口头答应到2008年6月底后再租给胡某2年。贺某这句口头承诺，没有房屋租赁合同所必须的租房用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、房屋维修等主要条款，不是向胡某发出的要约;胡某只是要求承租贺某的门店，没有提出租房所必须的条款，故贺某口头答应也不是对胡某要求租房的承诺，况且城市的房屋租赁依法应当签订书面租赁合同。贺某这句话只是要约邀请，既不因胡某的承诺而成立租赁合同，也不因贺某与郭某等其他人签订租赁合同而构成违约。因此，贺某于2008年6月继续与郭某、彭某签订的该门店租赁合同合法有效。