案例回放

被告物业公司辩称，李先生的死亡并非物业公司的行为所致，且物业公司的管理行为与3名歹徒的犯罪行为没有必然关系。保安人员在遇到现行的犯罪行为只有制止和扭送至公安机关的权利和义务，不能采用盘问、查看居民身份证等强制手段来对待小区业主或来客。

此外，物业公司认为，被害人的遇害是因其个人恩怨引起的，案发当天小区保安接到报警铃后，及时赶至案发地并向警方报案、呼叫车辆、送李先生去医院救治，已尽了义务，不应再承担民事赔偿责任。

主持人：物业小区保安人员是否具有对可疑人员进行盘问、查看居民身份证等强制手段的权力？在发生刑事犯罪的情形下，保安人员具有哪些责任和义务？

孟宪生：保安人员仅具有维护物业管理小区内秩序的义务，根据《居民身份证法》规定，保安人员无权对小区内人员进行盘问，更无权要求查验身份证。

如果小区内发生刑事犯罪，保安人员应当向公安机关报案并有义务制止犯罪和协助公安机关调查。

丁琛：我个人认为，小区保安完全可以询问出入人员进入小区的目的，如果其不能合理解释并得到确认，保安人员应当可以拒绝其进入小区。因为物业公司对整个小区的安全管理得到了作为小区所有权人即全体业主的授权。但要求查看居民身份证就涉嫌违法了。

毕文强：我认为物业小区保安人员是可以对可疑人员进行盘问、查看居民身份证的，保安在这种情况下应当是“准警察”。

但是保安人员不具备强制权力，这是其与警察之间的区别。在门卫登记阶段，其可以通过盘查的形式，在巡逻时候遇到可疑人物也可以盘查，在盘查无效的情况下，则应当进入监控状态。

在发生刑事犯罪的情况下，保安人员应当承担制止犯罪、防止危害继续扩大、配合公安机关保护现场、维护现场秩序的义务。

张立军：所谓盘问，是指人民警察对违法犯罪嫌疑人的盘查和询问。保安人员不是人民警察，因此不具有向可疑人员进行盘问的权力。至于保安是否有权查看居民身份证问题，根据《中华人民共和国居民身份证法》的有关规定，保安不是查验居民身份证的主体，因此保安无权查验可疑人员的居民身份证。当然保安人员在实践中可以采取其他行之有效的方式进行安全防范管理。

物业公司责任承担存争议

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法院审理后认为，小区物业公司与业主李先生之间构成物业管理关系，物业公司应按物业管理合同及相关制度规定履行职责，对所管辖区域负有安全保障义务。事发当日，内保人员对于未使用IC智能卡进门的3名歹徒未能保持高度的责任心和警觉度，对大堂进出人员也未仔细观察，物业公司具有一定的过错。故判决物业公司承担相应的责任，赔偿李母2万元。

主持人：物业管理企业在哪些情况下应对业主的人身、财产损失承担责任？对物业小区内业主受到伤害、车辆被盗或损毁等情况，物业管理企业是否应承担赔偿责任？

孟宪生：物业公司对小区进行物业管理是基于物业管理合同进行的，不是法定义务而是约定义务。物业公司依据物业管理合同约定维护相关区域秩序，而不是对业主或者居住人提供守护（保镖）或者保险。物业公司对业主承担责任只能基于约定义务，而不是基于法定义务。本人以为，如果在案发时，保安人员没有脱岗，就不应承担责任。

丁琛：业主在物业管理区域内遭受人身、财产损失，物业公司应否承担责任主要看物业公司是否尽到其应尽的安全管理或者注意义务，如果其未完全履行此义务，就需要对业主的人身、财产损失承担责任。当然，如果业主的损失是由于第三人侵权造成的，作为直接侵权行为人，第三人应当承担全部责任。但如果不能找到直接侵权行为人，或者即使找到，业主损失也不能得到完全弥补的情况下，物业公司应当在其过错范围内承担相应的赔偿责任，这种责任属于补充的赔偿责任。至于承担赔偿责任的大小，则需要根据案件的实际情况来判断，主要是根据物业公司对事件的发生有无过错及其过错的大小来判断。

毕文强：物业公司只有在未尽到物业管理职责的时候，才对业主的人身、财产损失承担责任。在实际处理中，应当由物业公司向法院举证证明自己是否尽到物业管理服务职责。

张立军：对物业小区内业主遭受人身伤害、财产损失的情况，物业管理企业承担赔偿责任的前提条件是其未履行物业管理服务合同约定的安全保障义务，同时物业管理企业的违法行为导致了损害结果的发生。值得注意的是，业主或使用人不仅要交纳基本的物业费，还要交纳专项的停车费，以使双方形成车辆保管的合同关系，这样一旦车辆被盗或损坏，物业管理企业就应承担相应的赔偿责任。否则，只要物业管理企业在案发时采取了各种防范措施，那么对业主或使用人的车辆被盗、损坏的行为就可以不负赔偿责任。毕竟，物业管理安全服务的性质是一种安全防范服务，物业管理企业只是协助公安机关进行保安管理，不可能要求其确保小区所有财产和人身的绝对安全。

业主、物业公司应共同避免损害发生

主持人：为避免此类事件，在物业小区的管理上，您有怎样的建议？

孟宪生：第一，签订物业管理合同时应当明确安保责任并明确约定保安服务的服务标准。第二，物业管理企业应当建立完善的保安服务执行标准和建立完善的执行记录。第三，应完善技术手段，加强对小区区域的监控。第四，业主要增强安全意识，防止无关人员尾随进入小区。

丁琛：要避免此类事件的发生，我认为需要物业公司和业主双方的共同努力。要加强对保安人员的培训和管理，完善并严格执行相关安全保卫制度，完善门禁、监控等安全设施，加强小区内治安巡逻管理。损害事件发生后，要采取积极的善后措施，防止损失的扩大。另一方面，业主和相关的出入人员应当对物业公司执行职务的行为给予理解和支持，配合物业公司的工作。[page]

毕文强：小区物业是新生事物，原来的法律对区分建筑物所有权也没有规定，刚刚审议通过的《物权法》对于区分建筑物所有权有了明确的规定。我们可以看到，物业小区的管理是一个复杂事务，包含了业主的专有权利、业主对共用部位、公共设施设备的共有权利以及业主基于物业的成员权利。专有权利是业主个人的事情，共有权利则是业主大家共同的事情，物业管理服务主要建立在这个环节上的。成员权的问题其实就是业主组成业主大会、选举产生业主委员会对小区进行管理的权利。这几个环节理顺了，小区物业的治理也会得到理顺。

具体来说，业主本身应当学会做一个业主，不仅要关心自身的专有部位（即自己的房屋）的权利，更要关心共有部位的权利，因为共有部位的好坏，也影响了自身房屋的价值与生活质量。需要注意的是，在行使共有权利的同时，要学会通过合法的渠道来实现。特别是在公共安全的问题上，应当高度重视，而且也要明白物业保安毕竟不是警察。

对于物业公司，应当将小区物业的保安工作提到一个相当重要的地位上来看待。对于物业公司来讲，一旦发生刑事案件，平时工作做得再好也没有意义了。因此，保安的“准警察”作用是必不可少的，但不能够侵犯业主及他人的权利。

另外，我建议在《业主公约》可以倡导一条，即业主之间的互助。大家居住在一个社区，一荣俱荣，一损俱损。在发生意外或者可能发生意外的时候，及时通知物业保安或者警察，也能有效保证社区的安全。毕竟社区的事情就是业主自己的事情。

张立军：首先，应尽快出台《物业管理法》，进一步加强物业管理工作，明确责任，增强业主和物业管理企业的防范意识，减少业主与物业管理企业在出现安全事故后，因责任不清而出现难以解决的纠纷。

第二，物业项目竣工后，物业管理企业应严把安全防范设施接管的验收关，不合格的不得使用。

第三，物业管理企业应制定安全防范设施的管理方案，提出具体的制度建设、监督检查等措施。

第四，加强物业安全防范设施的建设和管理，提高物业的安全防范等级，增加保安设备的种类，如闭路电视监控系统、电子保安系统、门户密码开启设备、电子巡更、车辆管理门禁系统等，以保护业主和使用人的生命和财产安全。

中国房地产报